保証金と所有権買取　どちらが有利か

保証金と所有権買取　どちらが有利か

所在	南４丁目	中央５丁目	南３丁目	南１丁目
引渡	平成13年6月	平成13年6月	平成14年2月	平成15年8月
土地面積	204.62	228.15	244.38	308.00
保証金	3,300,000	4,500,000	3,300,000	5,300,000
地代	27,500	37,300	28,152	45,533
地代倍率	120.00	120.64	117.22	116.40
土地価格	21,280,480	23,043,150	24,193,620	27,350,000
保証金％	15.51%	19.53%	13.64%	19.38%
保証金１５％	22,000,000	30,000,000	22,000,000	35,333,333
差額	-719,520	-6,956,850	2,193,620	-7,983,333

先日も、ご紹介した、比較一覧表です。
築１５年前後の建物なので、定期借地権の残存期間は３５年前後です。

中央５丁目の物件と南１丁目の物件は、
地代を５２年間払い続けたとすると、所有権買取価格を越えてしまいます。

中央５丁目　３７３００円×１２ヶ月×５２年=２３，２７５，２００円
南１丁目　　４５３３３円×１２ヶ月×５２年=２８，４１２，５９２円

残存期間は３５年なので、新たに購入された方の支払額が
所有権価格を越えてしまうわけではありません。

中央５丁目の保証金　４５０万円　３５年返済　１１９３２円(金利　０．６２５％)
１１９３２円＋３７３００　１２ヶ月を３５年　２０，６７７，４００円
２３００万円を借入　月々６０，９８４円　　　２５，６１３，２３３円

３５年後の所有権価格が、差額５００万と保証金４５０万の合計９５０万円
以上あるかないかです。現在の所有権価格の半分以下になる。
実際には、土地の固定資産税の支払いがありますので、差は小さくなります。

金利が２％の場合、３２００万円の支払いになり、６４０万円支払い利息が増えます

中古住宅の住宅取得控除は年額２０万円が最大です。
返済金額が多くなれば、
戻ってくる税金も多くなり、今では当初１０年間は無利息の状況です。

所有権での購入が有利な要素がプラスされます。

定期借地権分譲が行われた時代は、公庫の金利が２．５％で１０年目以降は４％でした。
私は、１０年目以降にプロパーローンに借り換えが出来ましたが
定期借地権のローンの審査は厳しく、
思うように、借り換え出来ていない方も多いと思います

金利が高い時代は、定期借地権付き住宅が有利な条件が多かったですが、
１％を切る低金利の時代では、所有権にするほうが、
今後、売却・処分する時は、有利になる可能性が高くなっています。

比較表を作ることで、割安な保証金・地代の物件と
割高な物件を比較することが出来ます。
地代は、払い続ける必要があるので、
しっかりと検討をして、
定期借地権か所有権かを選ぶ必要があります。

所有権にした場合、返済が厳しくなるのであれば、
その物件は見送るのが正解です。

建物金額が安くなっている、定期借地権付き中古住宅の購入で、
所有権価格での返済が厳しいのであれば、予算オーバーだと考えて良いと思います。

築２５年、残存期間が２５年を切れば、
売却する条件が厳しくなります。
建物の評価も少なくなるので、価格がつきにくくなります。
ローンの残債金額よりも、高い金額で売却することが出来るのか??

事例が少ないだけに、予想がつきにくい状況です。