所有権買取価格と保証金・地代

所有権買取価格と保証金・地代

平成13年~15年の建築の物件と
平成17年~18年の建築の物件では、保証金のパターンが違っています。

A・B・Cの3プランのパターンだったものが、
保証金の割合が低く、地代が高いSプランが登場しています。

所有権価格に対して、保証金が1割あるかないかのプランです。

所在 南4丁目 中央5丁目 南3丁目 南1丁目
引渡 平成13年6月 平成13年6月 平成14年2月 平成15年8月
土地面積 204.62 228.15 244.38 308.00
保証金 3,300,000 4,500,000 3,300,000 5,300,000
地代 27,500 37,300 28,152 45,533
地代倍率 120.00 120.64 117.22 116.40
土地価格 21,280,480 23,043,150 24,193,620 27,350,000
保証金% 15.51% 19.53% 13.64% 19.38%
保証金15% 22,000,000 30,000,000 22,000,000 35,333,333
差額 -719,520 -6,956,850 2,193,620 -7,983,333

平成13~15年の引き渡し時期のものです。
所有権の買取価格から保証金の比率は15%で設定されていたと考えられます。
地代倍率は120%くらい。地代の改定で少し数字が変動していますが、同じ基準で定められた保証金・地代と考えられます。
南4丁目は、販売時と現在の買取価格がほぼ変わっていないケースです。
中央5丁目と南1丁目は、所有権価格が下がっていると考えられます。
定期借地のまま借りていると、割高な保証金、割高な地代を払い続けることになります。
ある意味、値段の値下がりリスクを定期借地の契約者は避けることが出来たことになります。
この所有権金額が妥当だと思えば、定期借地の契約をするよりも、
所有権として、買取った方が良い内容です。
逆に、定期借地権付き中古住宅として買った場合、
割高な地代を払い続けることになりますし、割高な保証金を最初に支払うことになります。

南3丁目の物件は、買取価格が上昇している可能性があります。
保証金・地代が安く設定されているとも言えます。


所在 中央7丁目 中央3丁目 南1丁目
引渡 平成17年1月 平成17年5月 平成18年7月
土地面積 204.98 220.28 210.80
保証金 1,600,000 2,100,000 2,900,000
地代 30,300 39,856 56,831
地代倍率 52.81 52.69 51.03
土地価格 17,395,161 20,486,040 25,717,600
保証金% 9.20% 10.25% 11.28%
保証金10% 16,000,000 21,000,000 29,000,000
差額 1,395,161 -513,960 -3,282,400
平成17年・18年引き渡し時期のもの。
所有権の買取価格から保証金の比率は10%で設定されていたと考えられます。
保証金の%が少ないので、100万円保証金が増えると、地代が著しく増えます。

この物件は築10年の物件で、建物の評価が大きく別れました。
保証金・地代の安い物件は、
総額から考える方が多いので、建物金額も高くなる傾向があります。




定期借地権付き中古住宅を購入する場合、
保証金・地代のプランを変更することは出来ません。
原契約を引き継ぐか、所有権への変更になります。

当然、立地によって、
保証金・地代が妥当かどうかの判断も大切です。
このような、所有権との置き換え表を作ることで、
割高な地代を支払うことを避けることが出来ます。

割高な物件を避けるのでは無く、
建物価格を含めた、総額が妥当と思う金額まで
値引き交渉をするのも、一つの手段です。

コメントは下のボタンを押して別ウィンドウから投稿できます。